O condomínio é um local de moradia e convivência, e para que tudo funcione bem é necessário planejamento e harmonia entre todos que convivem no lugar.
No entanto, as reformas no condomínio quase sempre são sinônimo de dor de cabeça. Elas começam e, por vários motivos, podem não ter data para terminar. Gastos fora do orçamento, poeira por todo lado, barulho e muitos outros fatores que acabam gerando preocupações e noites de sono mal dormidas.
A falta de planejamento e execução correta é o que dificulta o processo. Mas não precisa ser assim, com um plano de reformas fica mais fácil saber qual é o momento para iniciar as obras.
Ao avaliar qual é o melhor momento para se fazer reformas no condomínio, é necessário refletir como está a saúde financeira do local, se os condôminos estão em dia com o pagamento, se há uma reserva financeira para esse objetivo e por fim, qual será o motivo da reforma.
São muitas questões a serem analisadas. Confira neste artigo os fatores que devem ser considerados ao tomar essa decisão.
Quais as regras para obras em apartamentos?
Norma de Reformas (NBR 16.280)
A NBR 16.280 é uma diretriz da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Ela estabelece que mesmo as obras nos apartamentos podem causar dano à estrutura dos prédios, por isso devem ser comunicadas aos síndicos e acompanhadas e validadas por um engenheiro ou arquiteto responsável.
Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
O comunicado inclui a entrega da ART ou um termo de responsabilidade sobre obras assinado por profissional de engenharia, ou arquitetura que irá acompanhar a reforma.
No documento constam os dados pessoais (nome das partes, endereço, CPF ou CNPJ), data de início e previsão de término da obra ou serviço, valor do contrato e outras particularidades sobre o que será realizado.
Serviços que exigem este laudo:
- Instalação de equipamentos industriais e de sistemas de gás;
- Alterações de sistemas hidráulicos, sanitários, elétricos;
- Instalação de ar-condicionado, ventilação e exaustão;
- Trocas de revestimentos e de esquadrias diferentes das originais;
- Impermeabilização, vedação e mudanças estruturais.
Caso o morador inicie uma reforma sem apresentar a documentação necessária, ações preliminares podem ser tomadas como não deixar que os trabalhadores e materiais entrem nas dependências do condomínio. Além disso, é dever do síndico a cobrança formal do documento.
Em casos mais extremos o administrador deve fazer um boletim de ocorrência e entrar na justiça pedindo a paralisação da obra ou reforma.
Por que e quando fazer obras em áreas comuns?
Seja para conter um vazamento, restaurar a quadra, instalar circuitos de segurança ou mesmo reparar a rede elétrica, o condomínio sempre estará precisando de alguns ajustes, seja para melhorar a parte estética ou reparo, essas melhorias necessitam de planejamento.
Mas como avaliar a necessidade e a prioridade delas?
O código civil brasileiro aborda, em três artigos, como tratar de obras e reformas nas dependências compartilhadas de um condomínio.
Observe o que trata o artigo 1341 do código civil e as respectivas considerações.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
Segundo o dicionário Michaelis, uma benfeitoria voluptuária é aquela que não melhora o uso do espaço em si, só o torna melhor esteticamente. Um exemplo: a pintura do salão de festas.
Este tipo de melhoria deve ser votado em assembleia.
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
Pense na seguinte hipótese: a câmera de monitoramento da entrada do condomínio está quebrada e o síndico ignora o reparo, isso pode comprometer a segurança de todos. Nesse caso, a reforma é necessária e ela não precisa de autorização do administrador para ser realizada.
2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
Neste caso, as obras ou reformas constatadas urgentes, deverão ser priorizadas, pois, podem acarretar riscos iminentes. Sendo assim, a comunicação às partes interessadas é um dos primeiros passos a serem tomados.
3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
Obras e reformas grandes geram gastos de igual valor, elas só poderão ser efetuadas após autorização da assembleia. A mediação do síndico nesse caso é fundamental.
4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Se ocasionalmente o condômino realizar a reforma necessária (somente este tipo) utilizando seu próprio recurso financeiro, ele deverá ser reembolsado pelo condomínio.
A importância da situação financeira para a realização de reformas no condomínio
O síndico deve avaliar a situação financeira do condomínio antes de executar os projetos de reforma nas áreas comuns. Por outro lado, os condôminos devem estar em dia com seus pagamentos e caso isso não esteja ocorrendo, é melhor cobrar e/ou reconsiderar.
Constatada a urgência da reforma, uma opção a curto prazo é recorrer a empréstimos. A longo prazo, vale a pena buscar soluções que possam reduzir as inadimplências no condomínio.
Assim, o melhor momento para realizar reformas no condomínio é quando o síndico sabe que poderá arcar com as despesas e está preparado para a execução e os incômodos naturais que elas podem causar na rotina dos moradores.
Afinal, as obras no condomínio não devem ser motivo de dor de cabeça para o síndico e nem para os condôminos.
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